KİRACI EVDEN ÇIKARKEN EVİ BOYATMAK ZORUNDA MI?

Son dönemde artan kiralar ile beraber kiracı-kiraya veren arasındaki problemler daha da göz önünde olmaya başlamıştır. Her gün haberlerde farklı farklı problemleri izledikçe kira hukuku ile ilgili bilgilere ve mahkeme içtihatlarına daha çok ihtiyaç duymaktayız. Önceki günlerde internette denk geldiğim bir haber konusunda bugün bilgilerimi ve mahkeme içtihatlarını paylaşacağım.

KİRACI KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİTİMİNDE EVDEN ÇIKARKEN EVİ BOYATMAK ZORUNDA MI? KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRACININ EVİ BOYATACAĞINA İLİŞKİN BİR MADDENİN OLMASI NEYİ DEĞİŞTİRİR?

Konuyu daha iyi anlamak için kira sözleşmesi nedir, tarafları ne ölçüde bağlar ve tarafların sorumlulukları nedir konularından başlayalım.

Kira sözleşmesi; her iki tarafa borç yükleyen, kiracının belli bir miktar ücret ödemekle yükümlü olduğu, bunun karşılığında kiraya verenin de kiralananı kullandırmakla yükümlü olduğu sözleşme tipidir. Kiraya veren kira sözleşmesi çerçevesinde, kiralananı zamanında ve istenilene uygun teslim etmek, kirayı düzenli bir şekilde almak, ödemesi ve yapması gereken yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır. Kiracı ise kiralanana zarar vermeden ve kullanım amacına uygun bir şekilde kullanmak, kirayı düzenli bir şekilde ödemek, ödemesi ve yapması gerekenleri yapmak ve teslim anında kiralananı kiraladığı gibi aynen teslim etmek zorundadır.

Yukarıdaki bilgiler ışığında haberlerde yer alan soruya cevap verelim:

1-KİRACI EVDEN ÇIKARKEN EVİ BOYATMAK ZORUNDA MI ?

Kiralananın geri verilmesi

I. Genel olarak

MADDE 334- Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 334. Maddesine göre kiracı olağan kullanımdan kaynaklanan eskimelerden sorumlu olmayacaktır. Dolayısıyla kiralananda olağan kullanımdan kaynaklanan duvar boyasına ilişkin eskimeler varsa kiracı bundan sorumlu olmayacaktır. Örneğin kiracı kiralananı 3 yıldır kullanıyor olsun. Evde duvara zarar verecek herhangi bir davranışı yoksa ve özenli bir şekilde de kullanmaya gayret ediyorsa olağan kullanım sonucu duvarda eskimeler meydana gelmişse evden çıkarken boya yaptırmak zorunda değildir.

2-KİRA SÖZLEŞMESİNDE YAZMASI BİR ŞEYİ DEĞİŞTİRİR Mİ ?

Eğer sözleşmede kiracının boya yaptıracağına ilişkin bir madde varsa; kiracı bu madde ile bağlı değildir. Çünkü her sözleşme tipinde olduğu gibi kira sözleşmesinde de taraflar sözleşmenin temel (asli) noktalar vardır ve bunlar olmadan sözleşme olmaz. Taraflar temel (asli) unsurlar ile bağlıdır. Yani sözleşmede ne yazıyorsa o uygulanmak zorundadır. Örneğin kira sözleşmesinde kiralanan konutun aylık kirası 25bin TL olarak gösterilmişse taraflar bu kirayı uygulamak zorundadır. Bir de o olmasa da sözleşmenin var olduğu, temel olmayan yan unsurlar vardır. Taraflar bunları kendileri kararlaştırabilirler. Fakat eğer tarafların sözleşmeye koymak istediği madde ile ilgili kanunda emredici, kesin bir hüküm varsa taraflar bu hükmün aksini kararlaştıramazlar. kiracının olağan kullanımdan kaynaklı eskimelerden sorumlu olmayacağına ilişkin kanun hükmü dolayısıyla sözleşmede böyle bir maddenin olması bir şeyi değiştirmez, olağan kullanımdan kaynaklı eskimelerden kiracı sorumlu değildir. "6098 sayılı TBK.nun 316. (BK’nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (BK’nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. O halde mahkemece alınacak bilirkişi raporu ile sözleşmeye ekli listede gösterilen demirbaş eşyalar yönünden olağan ve hor kullanım değerlendirmesi yapılarak, hor kullanma nedeniyle oluşan zarar belirlendikten sonra kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payı hesap edilerek, belirlenen zarar tutarından düşülmesi gerekir. Mahkemece gerçek zararın belirtilen şekilde tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yetersiz bilirkişi raporuna dayalı olarak karar verilmesi hatalı olmuştur."

(6. Hukuk Dairesi  2015/8742 E.  ,  2016/4355 K)

 Hatta kira sözleşmesinde boya badana bedelinin depozitodan düşüleceğine ilişkin madde ile de kiracı bağlı değildir, geçersiz bir maddedir. “Hükme esas alınan 01.08.2013 başlangıç tarihli sözleşmenin genel şartlar 6. Maddesinde; depozito bedeli alınmış olup, tahliye sırasında kiracının mecuru borçsuz ve hasarsız tahliye ederek boş, temiz, boyalı ve bakımlı bir şekilde teslim edilmesi şartıyla depozitonun kiracıya aynen iade edileceği belirtilmiştir.6098 Sayılı TBK.nun 316. (BK 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. (BK 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Mahkemece, sözleşme hükmü ve bahsedilen Kanun maddeleri gereğince, inceleme ve değerlendirme yapılarak; tahliye sonrası kiraya veren tarafından iade edilmesi gereken depozito bedelinin de hesaplanacak alacak miktarından mahsubu ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 5.12.2018 tarihli  E. 2017/4599 K. 2018/12416) 

Eğer olağan kullanım dışında kiracının hatasından kaynaklı veya kiracının kasten yapmış olduğu bir bozulma söz konusu ise, bu durum bu hüküm dışındadır. Somut olaya göre kiracı sözleşmeye aykırı kullanmaktan kaynaklanan bu bozulmaları tazmin etmek zorundadır.

(yargıtay kararlarının tamamına yargıtay kararları sayfasından ulaşabilirsiniz)

yargıtay kararları

Azra Şahinkaya