İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE: Kiralayanın Birden Fazla Konutunun Bulunması
- azrashnky
- 8 Eki
- 3 dakikada okunur
Taşınmaz hakkında kira sözleşmesi, kiralayanın kiralananı kullandırmayı taahhüt ettiği ve bunun karşılığında kiracının da bir bedel ödemeyi taahhüt ettiği sözleşme tipidir. Kira sözleşmesi hayatımızın çok içinde olan ve son dönemlerde artan kira fiyatları sonucunda çıkan uyuşmazlıklardan dolayı oldukça önem kazanan sözleşme tipidir.
Kiralananın tahliyesi, kiracının kiralananı boşaltması ve teslim etmesi anlamına gelir. Tahliye kira fiyatlarındaki uyuşmazlık ve kiracının kendi isteği sonucu olabileceği kiralayanın ihtiyacı nedeniyle de olabilir.
Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi; kiralayanın, eşinin, üst soyunun, altsoyunun ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin samimi, gerçek ve zorunlu bir ihtiyacı nedeniyle bildirim sürelerine uyularak kiracının tahliye edilmesidir. Türk Borçlar Kanunu’nda 350 ve 351.maddelerde düzenlenmiştir.
İhtiyaç nedeniyle kiralananın tahliye davasının şartları şunlardır:
1-Geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır
2-kiralayanın, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ve bakmakla yükümlü olduğu kişinin bir ihtiyacı olmalıdır:
Bu ihtiyaç hali çeşitli şekillerde ortaya çıkabilir. Örneğin kişinin veya yakınının sağlık sorunu nedeniyle hastaneye yakın olan evine taşınmak istemesi, çocuğunun evlenmesi, yakınının evinin depremde zarar görmesi veya kıyılması bu nedenle eve ihtiyaç duyması, yeni işyerine ihtiyaç duyması, yurt dışında iflas edip ülkeye dönmesi gibi sebepler ihtiyacın konusunu oluşturabilir.
3-bu ihtiyaç samimi, gerçek ve zorunlu olmalı ve tahliye anında da devam eden bir ihtiyaç olmalıdır:
“Davacı …’ın … Giyim San. Tic. Ltd. Şti.’nin ortağı ve 26/07/2016 tarihi itibariyle münferiden yetkilisi olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davacı …’ın sözü edilen şirkette ortak ve aynı zamanda şirketi münferiden temsile yetkili olarak çalıştığı sübuta erdiğinden, ihtiyaçlının sabit bir işinin bulunduğunun ve bu işin başka iş yapmasına imkan vermediğinin kabulü gerekir.Bu durum ise, davacının işsiz ve boşta olmadığını göstermektedir. Türk Borçlar Kanunu zorunlu ihtiyacı tahliye nedeni olarak kabul etmiştir. Faal bir işi bulunan ve o işi bırakmayan kişinin başka bir iş yerine zorunlu ihtiyacı olduğu kabul edilemez. Bu sebeple zorunlu, gerçek ve samimi ihtiyaca dayanmayan davacının davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018 / 3867 Esas 2018 / 6531 Karar)
4- 1 aylık hak düşürücü sürede davanın açılmış olması
Bir aylık hak düşürücü sürenin kullanılmasında yasal bildirim süreleri esas alınır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitmesinden itibaren 1 aylık süre başlar. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise TBK.m.328-329 hükümleri uygulama alanı bulur. Kiralayan 6 aylık fesih dönemi sonu için, 3 aylık fesih bildirim süresine uymak zorundadır.
Şöyle ki :
Örneğin kiralayan A ile kiracı B arasında Mudanya’da bulunan 3+1 eve ilişkin 01.01.2024 tarihinde akdedilen belirsiz süreli bir kira sözleşmesi vardır. İlk 6 aylık dönem 01.01.2024 - 30.06.2024 tarihleri arasındadır. 6 aylık dönemin bitişi 30.06.2024 tarihine denk gelir. Bu tarihten 3 ay öncesinde kiralayanın kiracıya bildirimde bulunması gerekir. Bu durumda sözleşmeyi yaptıktan 1 hafta sonra ihtiyacı nedeniyle tahliye talep etmek zorunda kalan kiralayan en geç 31.03.2024 tarihine kadar kiracıya bildirimde bulunmak zorundadır. 6 aylık fesih döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davasını açabilir. Yani 6 aylık fesih dönemi 30.06.2024 tarihinde sona erecektir, kiralayan 30.06.2024 - 31.07.2024 tarihleri arasında tahliye davası açabilecektir.
PEKİ KİRALAYANIN AYNI YERDE BİRDEN ÇOK TAŞINMAZININ BULUNMASI DURUMUNDA GERÇEK, SAMİMİ VE ZORUNLU BİR İHTİYAÇ ŞARTI GERÇEKLEŞMİŞ OLUR MU?
“Davacının, dava tarihinde Bandırma’da 2 ayrı konutun maliki olduğu anlaşılmaktadır. Diğer konut boş ve kullanıma müsait ise davacının konut ihtiyacı geçerli ve samimi kabul edilemez. Ancak, dosyaya sunulan 01.10.2019 tarihli kira sözleşmesi ile bu konutun kirada olduğu anlaşılmaktadır. Davacının birden fazla konutu kirada ise, hangisinde oturacağı konusunda seçim hakkı bulunmaktadır. O halde, diğer konutun varlığı ihtiyacın gerçek olmadığını göstermemektedir…” (Bursa BAM 4.hukuk dairesi 2022/580E., 2022/2356 K.,)
Yukarıdaki yargıtay kararına göre, eğer kiralayanın aynı yerde birden fazla konutu varsa ve hepsi de kiradaysa kiralayanın mülkiyet hakkı dolayısıyla konutlar arasında seçim yapıyor olması ihtiyacın samimi olmadığını göstermez. Tabii ki her ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında temel olarak ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olup olmadığı incelenir fakat malikin konutları arasından seçim yapıyor olması başlı başlına gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı anlamına gelmemektedir.
Ama karara göre somut olay nezdinde değişim göstermekle birlikte konutlardan birinin boş olması ihtiyacın geçerli ve samimi olmadığını gösterir.
(yargıtay kararlarının tamamına bu sayfadan ulaşabilirsiniz.)
Azra Şahinkaya
Kaynakça
Türk Borçlar Kanunu